많은 무주택자들이 처음으로 아파트 매매를 준비할 때, 담보대출의 한도와 이를 바탕으로 한 매매금액의 적정성에 대한 고민을 하게 됩니다.
시세와 실거래가 간의 차이, 그리고 대출 가능 금액이 어떤 요소로 결정되는지 이해하는 것은 중요한 사항입니다.
특히, 최근 주택시장에서 시세와 매매가격이 다르게 설정되는 경우가 많아 더욱 복잡합니다.
이번 글에서는 이러한 의문을 풀어보도록 하겠습니다.
💡 담보대출의 기본 원리
담보대출, 즉 주택담보대출은 구매하고자 하는 집의 가치에 따라 대출 가능한 금액이 결정됩니다.
이때 기준이 되는 것은 일반적으로 KB부동산 시세와 같은 신뢰할 수 있는 부동산 평가 기관의 평가 가격입니다.
대출 한도는 주로 담보가치의 일정 비율(LTV, Loan•To•Value ratio)로 결정되며, 이는 은행의 내부 규정과 고객의 신용도, 현재의 금리 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다.
실제로, 주택 매매 시 대출 가능 금액은 주택의 시세뿐만 아니라 실거래가 또한 중요한 요소로 작용합니다.
즉, 매매계약서를 기준으로 한 금액과 시세 중 낮은 금액을 기준으로 대출 한도가 설정되는 경우가 많습니다.
💡 시세와 매매가격의 차이
보통 아파트의 시세와 실제 매물로 나와있는 가격이 다를 수 있습니다.
이러한 차이는 시장의 수급 상황과 매물의 상태, 지역적 요인, 부동산 경기 흐름 등 다양한 요소에 의해 발생합니다.
시세는 분석 데이터와 감정, 인근 거래 사례 등을 바탕으로 평가되지만, 매매가로 설정된 가격은 그보다 매도자의 개인적인 기대나 필요에 의해 다르게 책정될 수 있습니다.
특히, 최근 일부 지역에서는 시세보다 저렴하게 매물이 나오는 경우가 종종 있으며, 이는 해당 매물이 급매물일 가능성을 제시합니다.
매도자는 빠르게 매도를 원하기 때문에 시세보다 낮게 책정하여 경쟁력 있는 가격을 제시합니다.
💡 대출금액 산정에 주는 시세와 실제 거래가격의 영향
대출금액은 일반적으로 은행과 금융기관이 판단한 주택의 시세와 실제 매매가격 중 낮은 금액을 바탕으로 결정됩니다.
그렇기 때문에 매매가격이 1억8천으로 나와 있다면, 그 금액을 기준으로 재조정될 가능성이 높습니다.
예를 들어, 주택의 KB 시세가 2억1천이고, LTV 70%의 담보대출이 가능하다면 최대 1억4천7백만 원의 대출이 가능할 수 있습니다.
그러나 실제 매매 가격이 1억8천으로 체결된다면, 이 금액을 기준으로 LTV가 적용되어 1억2천6백만 원이 대출금액이 될 수 있습니다.
대출 한도가 시세를 기본으로 정해지지만, 매매가가 시세보다 낮다면, 매매가를 기준으로 대출금이 조정되는 것이 일반적입니다.
💡 초보 주택 구매자를 위한 팁
초보 구매자는 대출금과 관련하여 몇 가지 주의사항을 갖고 있어야 합니다.
1.금융기관 상담: 은행과 금융기관에서 정확한 상담을 받는 것이 중요합니다.