부동산 시장의 변동성과 대출 상환 문제는 많은 상업용 부동산 소유주들에게 큰 걱정거리가 될 수 있습니다.
특히 상가를 분양받아 대출을 이용한 경우, 감정가 하락은 재대출 연장이 거절될 위험을 초래할 수 있습니다.
이 글에서는 재대출 연장이 안 될 경우의 대처 방안과 경매 절차에 대해 살펴봅니다.
💡 목차
1.상가 재대출 연장 거절의 이유
2.재대출 연장 실패 시 대처 방안
3.경매 진행 절차 및 소요 시간
4.개인 자산 보호 방안
5.실제 사례로 본 재대출 문제 및 해결책
6.금융 전문가의 경험담
💡 상가 재대출 연장 거절의 이유
상가 재대출 연장이 거절될 수 있는 이유 중 가장 주된 것은 감정가 하락입니다.
2017년 상가 분양 당시의 감정가는 9억 원이었지만, 현재 감정가는 낮아져 은행이 재대출 연장을 꺼리는 경우가 발생할 수 있습니다.
은행은 대출금이 상환되지 않을 위험을 줄이기 위해 감정가를 중요 시 하기 때문에, 감정가 하락은 은행의 대출 정책에 직결됩니다.
💡 재대출 연장 실패 시 대처 방안
재대출 연장이 거절된 경우, 기존 대출 조건을 재조정하거나, 대출금을 일부 상환하는 방법도 검토할 수 있습니다.
1.추가 자금 확보: 대출 연장을 위해 요구되는 1억 원을 타인 차용 및 가족 간의 차입, 또는 기타 자산 매각 등을 통해 확보할 수 있습니다.
2.대출조건 조정: 대출 기간 연장, 이자율 재조정 등을 통해 상환의 부담을 완화할 수 있는 방안을 은행과 협의할 수 있습니다.
3.대출 상환 계획 수립: 매월 상환할 수 있는 현실적인 금액을 설정하여 단계적으로 빚을 갚아나가는 계획 만들기.
💡 경매 진행 절차 및 소요 시간
상가가 경매로 넘겨지는 상황은 최악의 경우이며, 이를 방지하려면 미리 준비가 필요합니다.
경매 시 소요되는 절차는 대략 다음과 같습니다.
1.경매 신청: 대출금 상환 불능 시 은행이 법원에 경매 신청을 합니다.
2.경매 개시 결정: 법원에서 경매 개시 결정을 내리면 경락기일이 정해집니다.
3.경매 진행: 일정 기간 내에 입찰서 제출 및 경락이 이루어집니다.
4.소유권 이전 및 잔금납부: 낙찰인이 정해지면, 일정 기간 내에 잔금을 납부하고 소유권이 이전됩니다.
일반적으로 이러한 절차는 전체적으로 3개월에서 6개월 정도가 소요될 수 있습니다.
💡 개인 자산 보호 방안
경매로 인해 상가가 처분될 때, 개인 자산인 거주 주택이나 차량이 영향받지 않도록 방지해야 합니다.
이와 관련하여 개인 자산 보호 방안을 마련할 필요성이 있습니다.
이는 대출 금액에 대한 책임 한도를 명확히 하고, 다른 자산과의 연계를 사전에 해지하거나 분리하는 등의 절차를 포함할 수 있습니다.
💡 실제 사례로 본 재대출 문제 및 해결책
A씨는 2017년에 상가를 분양받아 6억 원의 대출을 이용했습니다.
그러나 최근 상가의 감정가가 하락하면서 은행이 재대출 연장을 거절했습니다.
A씨는 1억 원 상환을 조건으로 재대출 연장이 가능하다는 통보를 받았지만, 1억 원을 마련할 여력이 없어 경매 위험에 직면했습니다.
A씨는 가까운 친지와 상담 후, 이를 급히 마련하여 은행과 다시 협의한 결과 대출 연장을 받을 수 있었습니다.
이는 A씨가 경매로 넘어가지 않기 위해 다양한 가능성을 모색하고 적시에 대응한 좋은 사례라 할 수 있습니다.
💡 금융 전문가의 경험담
금융 전문가인 B씨는 이런 상황에서 고객들에게 초기 대응의 중요성을 강조합니다.
"대출 문제는 신속한 대응이 필수입니다.
재대출 문제가 발생할 가능성이 있다고 판단되면, 은행과의 조정 및 추가 자금 확보 계획을 수립해야 경매를 피할 수 있습니다."
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