전세를 승계한 상태에서 아파트 매수를 고려하고 계신 상황에서 주택담보대출(주담대)을 받을 수 있는 한도를 계산하는 것은 복잡할 수 있습니다.
주택의 가격, 전세가, LTV(주택담보대출비율) 및 DSR(총부채원리금상환비율) 등 다양한 요소를 고려해야 합니다.
💡 주택담보대출비율(LTV)와 그 계산법
LTV는 주택의 공시가격 또는 매매가격 중 낮은 금액을 기준으로 대출 가능한 금액을 결정하는 비율입니다.
현재 상황에서는 매수 대상 아파트의 가격이 13억 5천만원이고 LTV가 60%이므로, 이론적으로 대출 가능한 최대금액은:
• LTV 기준 대출 가능 금액: 13억 5천만원 * 0.6 = 8억 1천만원
하지만 여기서 주의할 점은 이 금액이 실제로 전세보증금과 관련 없이 최대로 대출받을 수 있는 금액이라는 것입니다.
💡 전세보증금 승계와 실질 대출 가능 금액
주택 매입 후 전세를 승계한다면, 은행은 보통 전세보증금을 차감한 금액을 기준으로 대출을 제공합니다.
따라서 실제로 받을 수 있는 대출 금액은 다음과 같습니다:
• 전세보증금 차감 후 대출 가능 금액: 8억 1천만원 • 2억 2천만원 = 5억 9천만원
그러나 이 금액은 어디까지나 LTV에 따른 가능 금액이며, DSR도 고려해야 하니 최종 대출금액과는 거리가 있을 수 있습니다.
💡 총부채원리금상환비율(DSR)과 그 영향
DSR은 개인의 소득 대비 부채원리금 상환비율을 기준으로 하여 대출 가능성을 따지는 것입니다.
본 질문에서의 DSR 한도는 5억원으로 설정되어 있습니다.
전세보증금에 따라 실제 대출가능한 금액은 다음과 같이 됩니다:
• 기존 전세금 차감 후 DSR 한도 적용 대출 가능 금액: DSR 기준 5억원 • 전세보증금 2억 2천만원 = 2억 8천만원
따라서, 최종적인 대출 가능금은 전세보증금을 차감한 금액이 DSR 한도 5억원보다 적으므로 DSR 제한이 더 강력한 제한이 됩니다.
💡 최종 대출 가능 금액 정리
전세보증금을 차감하고 LTV와 DSR의 영향력을 모두 고려한 최종 대출 가능 금액은 DSR 기준에서 보이는 2억 8천만원이 될 가능성이 큽니다.
즉 귀하가 대출 받을 수 있는 최대 한도는 전세보증금을 넘어서지 않으며, DSR 제한에 따라 2억 8천만원의 대출만 가능합니다.
💡 대출 계획 및 재무 전략
이러한 제한을 고려할 때 본인의 재정상태에 기반하여 향후 2년 동안의 대출 상환 계획 및 주택 구입 전략을 마련하는 것이 중요합니다.
주택 매입 후 전세금을 통해 일정 부분 안정적인 자금 운용이 가능하며, 대출 상환 계획을 길게 보고 안정적 소득원을 확보해 나가는 접근이 필요합니다.
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