주택 임차인 보호 및 우선변제권 정리

 

주택임대차보호법에 따르면, 임차인은 전입신고, 확정일자, 그리고 점유를 통해 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 갖게 됩니다.

 

이 글에서는 주택 임차인으로서 보증금을 얼마나 안전하게 회수할 수 있는지에 대한 이해를 돕기 위해 우선변제권이 어떻게 적용되는지를 정리하겠습니다.

 

특히, 국세나 지방세 등의 체납으로 인해 압류가 발생한 경우, 우선변제권의 우선순위와 어떻게 상호작용하는지를 구체적으로 살펴보겠습니다.

 

💡 전입 신고와 확정일자의 역할

전입 신고와 확정일자는 임차인의 우선변제권 행사를 위해 중요한 요소입니다.

 

주택임대차보호법에 따르면, 대항력을 갖추기 위해서는 전입신고와 함께 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다.

 

이는 임대차 계약의 존재를 공적으로 인정받는 행위로, 이후의 매수자나 임차료와 관련한 분쟁에서 임차인이 보호받을 수 있는 법적인 기반을 제공합니다.

 

귀하의 경우, 전입일자는 2021년 8월 13일이며 확정일자는 2021년 9월 14일로 확인됩니다.

 

따라서 전입 신고를 통해 대항력을 갖추고 확정일자를 바탕으로 우선변제권을 받을 수 있는 상태입니다.

 

💡 집주인 변경 및 압류 발생

매수자가 집을 매입한 2021년 11월 30일 전에 귀하가 전입신고와 확정일자를 완료한 상태이면, 매수자는 귀하의 우선변제권을 인수하게 됩니다.

 

따라서 귀하는 새로운 집주인에게도 보호받을 수 있는 입장이며, 주택의 가격 또는 매입 상태에 관계없이 귀하의 권리가 유지됩니다.

 

그러나 이후 2022년 1월 30일에 최초로 국세청의 등기 압류가 발생하였습니다.

 

압류에는 국세 100,000,000원, 국세 70,000,000원, 그리고 지방세 18,366,000원이 포함되어 있습니다.

 

💡 국세 및 지방세 우선권

세금 체납으로 인한 압류는 일반적으로 다른 채권보다 우선하는 경우가 많습니다.

 

특히, 국세는 민사채권보다 우선하여 징수되며, 이는 국세기본법에 명시되어 있습니다.

 

귀하의 경우, 국세의 발생일과 접수일이 상태에 따라 다르며, 각각 2018년과 2022년에 접수된 것을 확인할 수 있습니다.

 

국세 100,000,000원의 최초 발생일은 2018년 9월 1일이며 접수일은 2019년 1월 11일입니다.

 

이와 같은 대체로 이와 같은 체납 세금은 확정일자를 이전한 시점에 발생했기 때문에 귀하는 여기에 대해 보호받기가 어렵습니다.

 

💡 지방세의 우선 순위

지방세 역시 공적인 체납건이고 일반적으로 강한 우선권을 갖습니다.

 

본 사례에서 지방세는 2020년 9월 25일에 발생하였고 2020년 9월 26일에 접수되었습니다.

 

이 시점은 귀하가 확정일자를 받은 시기(2021년 9월 14일)와 비교하여 빠른 시기에 발생했기 때문에 귀하는 지방세에 대해서도 보호받기 어렵습니다.

 

💡 결론 및 권장사항

귀하의 경우, 국세 및 지방세와 같은 공적 채권이 먼저 변제될 가능성이 높습니다.

 

따라서 보증금을 전액 회수하는 데 있어 제한을 받을 수 있습니다.

 

이러한 상황에서는 임대차계약서와 세금 관련 기록을 철저히 검토하고, 필요시 법률 전문가와 상담하여 최선의 대응책을 마련하는 것을 권장드립니다.

 

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